2026년의 봄, 김철수 씨의 억울한 계산기
2026년 2월 14일, 서울의 한강 변이 내려다보이는 아파트 거실. 하지만 김철수(63세, 가명) 씨의 마음은 한강 물보다 더 차갑게 식어 있었다. 테이블 위에는 낡은 전자계산기와 수만 원짜리 세무 상담 보고서가 어지럽게 널려 있었다.
"여보, 부동산 김 소장이 또 전화 왔어. 세입자한테 이사비 2천만 원 쥐여줘서라도 내보내고 4월 말까지는 잔금 치러야 한다는데... 이게 말이 돼?"
아내의 목소리에는 불안감이 가득했다. 철수 씨는 마른세수를 했다. 시간을 돌려 2018년, 그때는 정부가 그랬다. '임대사업자 등록하면 세금도 깎아주고, 애국하는 거다.' 그 말을 철석같이 믿었다. 꼬박꼬박 5% 상한 지키며, 보증보험 가입하며 착한 임대인으로 살았다. 의무 기간 10년(아파트 매입임대 폐지 전 8년 등록) 중 이제 고작 2년 남았다. 2년만 더 버티면 완주인데, 이제 와서 갑자기 다 토해내고 나가라니.
"사장님, 지금 정부가 다주택자 양도세 중과 배제 조치를 5월 9일에 끝낸다잖아요. 그거 연장 안 되면 사장님 집 팔 때 세금만 70% 넘게 나와요. 지금 파는 게 5억 버는 겁니다."
김 소장의 말이 환청처럼 들렸다. 서울에 집 3채. 대출도 없이 성실히 모아온 자산이었다. 하지만 '다주택자'라는 이름표는 어느새 '투기꾼'이라는 낙인으로 변해 있었다.
철수 씨는 계산기를 다시 두드렸다.
시나리오 A: 5월 전에 판다. -> 세입자 내보내는 위로금 3천만 원 + 급매물이라 깎이는 가격 1억 + 자진 말소 과태료 면제 + 일반 세율 과세.
시나리오 B: 버틴다. -> 5월 이후 중과세 부활 + 종부세 폭탄 + 나중에 팔 때 장기보유특별공제 0원.
"허, 참... 나라 믿고 사업자 냈더니, 이제는 서로 먼저 탈출하려고 눈치 싸움을 시키네."
철수 씨는 창밖을 보며 깊은 한숨을 내쉬었다. 10년 전 샀던 그 집들이, 이제는 시한폭탄이 되어 째깍거리고 있었다.
💡 '다주택자 양도세 중과 배제' 일몰이 핵심입니다. 차익이 큰 물건은 5월 전 매도가 유리하며, 이를 위해선 '자진 말소'가 필수입니다.
질문자님, 현재 부동산과 주변에서 난리인 이유는 2026년 5월 9일로 예정된 [다주택자 양도소득세 중과 배제 조치]의 일몰(종료) 가능성 때문입니다. 임대사업자라고 해서 무조건 안전한 것이 아닙니다.
✅ 핵심 대응 전략
5월 이슈의 본질: 현재 다주택자가 집을 팔 때 최고 82.5%(지방세 포함)의 징벌적 세금을 매기지 않고, 일반 세율(6~45%)로 팔 수 있게 해주는 혜택이 5월에 끝납니다. 연장이 불투명하기 때문에 지금 팔라는 것입니다.
임대사업자의 딜레마: 질문자님은 의무 기간이 2년 남았습니다. 원칙적으로 지금 팔면 과태료(3천만 원) 대상입니다. 하지만 [세입자 동의를 얻은 자진 말소]를 하면 과태료 없이, 그동안 받은 혜택을 토해내지 않고 말소가 가능합니다.
최적의 선택: 보유하신 3채 중 양도차익이 가장 큰 주택 1채는 5월 전에 정리하는 것이 세금 측면에서 압도적으로 유리합니다. 나머지 2채는 임대 수익이나 증여 등 장기 플랜으로 가져가더라도, '똘똘한 1채'의 차익 실현은 지금이 타이밍일 수 있습니다.
📝 왜 지금 이 난리인가? 세금 폭탄의 구조적 원인
도대체 세금이 얼마나 차이 나길래 이사비를 줘가며 세입자를 내보내야 하는지, 그리고 임대사업자 말소 절차는 어떻게 되는지 상세히 분석해 드립니다.
1. 양도소득세 중과 배제란? (The Ticking Clock ⏰)
현재 상황: 정부는 시장 안정을 위해 다주택자가 집을 팔 때, 기본 세율(6~45%)만 적용하고, 장기보유특별공제(최대 30%)도 적용해 주고 있습니다. 이 혜택의 유효기간이 5월 9일까지입니다.
5월 이후 (연장 안 될 시):
세율 폭등: 기본 세율에 +20%(2주택) 또는 +30%(3주택)가 가산됩니다. 최고 구간의 경우 지방세 포함 약 82.5%를 세금으로 내야 합니다.
공제 박탈: 10년을 보유했어도 장기보유특별공제(장특공)를 단 1원도 못 받습니다.
결과: 10억 오른 집을 팔면, 지금은 세금이 3억이라면 5월 이후에는 7억~8억이 될 수 있습니다. "집 팔아 세금 내면 남는 게 없다"는 말이 여기서 나옵니다.
2. 임대사업자가 왜 문제인가? (자진 말소의 조건 🚧)
임대사업자는 의무 기간(질문자님의 경우 아마 8년)을 지켜야 합니다. 이를 어기고 팔면 과태료 3천만 원입니다. 하지만 예외적으로 '자진 말소'를 허용해 줍니다.
조건: 현재 거주 중인 임차인의 동의가 필수입니다.
현실: 세입자가 계약 기간이 남았는데 그냥 나가줄 리 없습니다. 그래서 집주인들이 "이사비 + 위로금" 명목으로 수천만 원을 쥐여주고 내보내는 것입니다. 그렇게 해서라도 양도세 수억 원을 아끼는 게 이득이기 때문입니다.
3. 10년 보유의 함정 📉
"10년 이상 보유했으니 혜택이 있지 않나요?"라고 물으셨죠.
임대사업자 혜택 중 '거주 주택 비과세'나 '종부세 합산 배제'는 유효합니다.
하지만 그 임대 주택 자체를 팔 때의 양도세는 다주택자 중과 규정을 따릅니다. 임대 등록이 말소되면 일반 다주택자와 똑같아지기 때문입니다. 그래서 중과 배제 기간(5월 전)에 팔아야 '일반 과세' 혜택을 받아 10년 치 차익을 지킬 수 있습니다.
4. 정부 정책의 변동성 🏛️
2018년 장려 정책 -> 2020년 7.10 대책으로 아파트 임대 폐지 -> 이후 다주택자 중과 유예 반복. 정부 정책이 냉탕과 온탕을 오가면서, 성실하게 등록한 사업자들이 오히려 퇴로가 막히는 상황이 발생했습니다. 지금 "5월 전 처분" 이야기가 나오는 것은, 총선 결과나 정책 기조에 따라 중과 배제 연장이 안 될 수도 있다는 공포감이 시장에 깔려 있기 때문입니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 자진 말소하면 그동안 감면받은 세금 다 토해내나요?
👉 A. 요건을 갖추면 토해내지 않습니다. 민간임대주택법상 '자진 말소' 요건(임차인 동의 등)을 갖추어 말소하고, 말소일로부터 1년 이내에 해당 주택을 양도하면, 그동안 받았던 양도세 중과 배제 혜택 등을 추징당하지 않고 인정받을 수 있습니다. (단, 구체적인 세목별로 요건 확인 필수)
Q2. 5월이 지나면 무조건 세금이 오르나요?
👉 A. 정부 발표를 끝까지 지켜봐야 합니다. 보통 일몰 기한이 다가오면 정부가 '1년 추가 연장'을 발표하는 경우가 많았습니다. 하지만 만약 정책이 바뀌어 연장을 안 해주면 세금이 폭탄 수준이 되므로, 리스크 관리 차원에서 "안전하게 지금 팔라"고 조언하는 것입니다.
Q3. 세입자가 동의 안 해주면 어떻게 하나요?
👉 A. 방법이 없습니다. 자진 말소의 절대 조건은 '임차인의 동의'입니다. 세입자가 "나는 계약 기간까지 살겠다"고 버티면, 강제로 내보낼 법적 근거가 없습니다. 이 경우엔 임대 사업자 지위를 유지한 채 5월을 넘겨야 하므로, 매도가 불가능해집니다.
Q4. 3채 다 팔아야 하나요?
👉 A. 아닙니다. '못난이'부터 파세요. 3채를 한꺼번에 팔면 시장에 급매로 던져야 해서 제값을 못 받습니다. 가장 차익이 적거나 미래 가치가 낮은 1~2채를 정리하여 현금화하고, 똘똘한 1채는 남겨두는 전략이 유효합니다. 혹은 반대로 차익이 너무 커서 세금이 무서운 물건을 이번 기회(일반 과세)에 터는 것도 방법입니다.
Q5. 부동산 말만 믿고 팔았다가 나중에 후회하면요?
👉 A. 세무사와 상담 후 결정하세요. 부동산 중개사는 '거래'를 성사시켜야 수수료를 받습니다. 따라서 매도를 부추길 수 있습니다. 반드시 전문 세무사를 찾아가서 "지금 팔았을 때의 세금 vs 5월 이후 중과세되었을 때의 세금" 시뮬레이션을 돌려보고, 그 차액이 이사비나 급매 손실보다 큰지 확인한 뒤 결정하십시오.