사마귀 세무소

  🏠 부동산 상속세·증여세, 세율보다 ‘평가금액’이 더 중요한 이유 부동산을 자녀에게 증여하거나 상속을 준비할 때 많은 분들이 가장 먼저 묻는 질문은 “세율이 몇 퍼센트인가요?”입니다. 물론 세율도 중요합니다. 하지만 실제 세금 계산에서 더 먼저 봐야 할 것은 그 부동산이 세법상 얼마로 평가되는가 입니다. 같은 아파트, 같은 건물, 같은 토지라도 어떤 평가 방식이 적용되느냐에 따라 과세표준이 수억 원씩 달라질 수 있습니다. 상속세와 증여세는 단순히 공시가격만 보고 계산되지 않습니다. 세법의 기본 원칙은 부동산을 가능한 한 실제 시장가치에 가까운 시가 로 평가하는 것입니다. 공시가격이나 기준시가는 시가를 확인하기 어려울 때 사용하는 보충적인 방법에 가깝습니다. 여기서 많은 분들이 착각합니다. “공시가격이 낮으니까 세금도 낮겠지”라고 생각했다가, 유사매매사례나 감정평가가 적용되면서 예상보다 훨씬 큰 세금을 마주할 수 있습니다. 세금은 늘 뒤통수 기술이 정교합니다. 인간이 만든 제도답게 성격이 썩 좋지는 않습니다. 🧊 🟠 핵심 한 줄 상속세와 증여세는 세율보다 먼저 “부동산이 얼마로 평가되는지”가 세금의 출발점을 결정합니다. 1. 🧾 상속세·증여세는 공시가격보다 시가가 먼저입니다 🔹 세법의 기본 원칙은 ‘시가 평가’입니다 상속세와 증여세에서 가장 중요한 평가 원칙은 시가입니다. 여기서 시가란 단순히 부동산 중개업소에서 말하는 호가나 인터넷 시세를 그대로 뜻하는 것이 아닙니다. 세법에서 인정하는 시가에는 해당 부동산의 실제 매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액, 공매가액 등이 포함될 수 있습니다. 즉, 세법은 “이 집의 공시가격이 얼마인가?”보다 “실제로 시장에서 얼마로 볼 수 있는가?”를 먼저 따집니다. 공시가격은 시가를 확인하기 어려울 때 뒤로 밀려 나오는 보충적 기준입니다. 그런데 많은 사람들은 공시가격을 세금 계산의 출발점으로 생각합니다. 이 차이 때문에 증여나 상속 계획이 크게 틀어질 수 있습니다....

일감몰아주기·일감떼어주기 증여세 신고 대상과 주의할 점 일감몰아주기와 일감떼어주기 증여세는 일반적인 현금 증여나 부동산 증여보다 훨씬 헷갈리기 쉽습니다. 돈을 직접 받은 것도 아니고, 부모가 자녀에게 계좌이체를 한 것도 아닌데 증여세가 발생할 수 있기 때문입니다. 회사 간 거래나 사업기회 제공을 통해 특정 주주의 재산가치가 올라갔다면, 세법은 이를 간접적인 증여로 볼 수 있습니다. 특히 가족회사, 관계회사, 계열회사, 자녀가 주주로 있는 법인, 배우자나 친족이 지분을 가진 법인이 있다면 반드시 확인해야 합니다. 신고 대상자 본인은 “나는 증여받은 게 없다”고 생각할 수 있지만, 세법은 단순히 돈이 오갔는지만 보지 않습니다. 법인이 벌어들인 이익이 특정 주주에게 경제적 이익으로 돌아갔는지를 봅니다. 참으로 친절하지 않은 방식이지만, 세금은 원래 그렇게 사람을 불편하게 만듭니다. 📌 핵심 문장 일감몰아주기와 일감떼어주기는 돈을 직접 받은 경우만 보는 것이 아니라, 특수관계 법인을 통해 지배주주와 친족이 간접적으로 얻은 이익까지 증여세 대상으로 볼 수 있는 제도입니다. 1. 가족회사 거래가 증여세 문제가 되는 이유 🏢 회사 간 거래인데 왜 개인에게 증여세가 나올까? 일감몰아주기와 일감떼어주기를 이해하려면 먼저 “회사 이익이 주주 이익으로 연결된다”는 점을 봐야 합니다. 예를 들어 아버지가 지배하는 A회사가 있고, 아들이 주식을 가진 B회사가 있다고 가정해보겠습니다. A회사가 원래 여러 업체에 나눠 맡기던 일을 B회사에 집중적으로 몰아주면 B회사는 안정적으로 매출과 이익을 얻게 됩니다. B회사의 이익이 커지면 B회사 주식의 가치도 올라갈 수 있습니다. 결국 B회사 주주인 아들은 직접 현금을 받은 것은 아니지만, 회사 가치 상승을 통해 경제적 이익을 얻습니다. 세법은 이 구조를 “사실상 특수관계법인을 통해 이익을 이전한 것”으로 볼 수 있습니다. 일반적인 증여는 부모가 자녀에게 현금이나 부동산을 직접 넘겨주는 방식입니다. 하...

550만 원짜리 중고차를 2,500원에 팔면 증여세가 나올까요? 시가가 약 550만 원인 중고차를 단돈 2,500원에 넘기는 거래를 보면 누구나 이런 생각을 하게 됩니다. “이게 매매야, 증여야?”라는 질문입니다. 가격만 보면 사실상 공짜에 가깝기 때문입니다. 아무리 중고차라고 해도 2,500원은 커피 한 잔보다 낮은 금액입니다. 차를 산 건지, 편의점 과자를 산 건지 세법도 잠깐 눈을 비빌 만한 거래입니다. 🚗 하지만 세금 판단은 감정만으로 하지 않습니다. 시가보다 매우 싸게 넘겼다고 해서 무조건 증여세가 나오는 것은 아닙니다. 세법에는 ‘저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여’라는 규정이 있고, 이 규정은 거래 상대방이 특수관계인인지, 타인인지, 시가와 거래가액 차이가 얼마나 큰지, 정당한 사유가 있는지에 따라 결론이 달라집니다. 🧾 특히 이번 사례처럼 시가가 550만 원 정도로 크지 않은 중고차를 타인에게 2,500원에 넘기는 경우라면, 가격 차이는 매우 크지만 실제 증여세가 나올 가능성은 낮게 볼 수 있습니다. 이유는 타인 간 저가 거래에서 증여재산가액을 계산할 때 일정 금액을 차감하는 구조가 있고, 이번 사례의 차액은 그 기준에 훨씬 못 미치기 때문입니다. 물론 취득세는 별개입니다. 세금 하나가 안 나온다고 세금 세계가 조용히 물러나는 일은 거의 없습니다. 😑 ✅ 핵심 한 줄 정리 550만 원짜리 중고차를 타인에게 2,500원에 팔았다고 해도 저가양수 증여세는 현실적으로 발생하지 않을 가능성이 높지만, 차량 취득세는 시가표준액 기준으로 부과될 수 있습니다. 1. 핵심 정보: 저가양수도와 중고차 세금에서 봐야 할 5가지 🚗 ① 개인 간 중고차 매매는 보통 양도소득세가 문제 되지 않습니다 일반적으로 개인이 타던 중고차를 다른 개인에게 파는 경우, 양도소득세가 문제 되는 경우는 드뭅니다. 자동차는 일반적인 생활용 동산으로 보는 경우가 많고, 부동산이나 주식처럼 양도차익 과세가 바로 붙는 재산과는 성격이...

가족간 차용증만 쓰면 2억1700만원까지 증여세 0원? 진짜일까? 부모와 자녀 사이에서 돈을 빌릴 때 가장 많이 나오는 말이 있습니다. “가족끼리 차용증만 쓰면 2억1700만원까지 증여세가 없다” 는 이야기입니다. 유튜브, SNS, 블로그에서 워낙 자주 보이는 말이라 많은 분들이 거의 공식처럼 받아들이기도 합니다. 💰 하지만 이 말은 정확히 보면 반은 맞고 반은 틀립니다. 2억1700만원이라는 숫자가 완전히 근거 없는 말은 아닙니다. 다만 그 의미를 잘못 이해하면 “원금 2억1700만원까지는 무조건 세금 문제가 없다”로 착각하게 됩니다. 이게 바로 위험한 지점입니다. 세법은 인간의 요약본을 별로 좋아하지 않습니다. 한 줄 요약했다가 한 줄 소명서 쓰게 만드는 분야입니다. 😑 핵심은 이렇습니다. 가족에게 돈을 무이자로 빌렸을 때 세법은 그 돈 자체보다 무이자로 빌려서 얻은 이익 을 봅니다. 세법상 적정이자율을 기준으로 계산한 이자 이익이 일정 기준보다 작으면 그 이자 이익에 대해 증여세를 과세하지 않을 수 있습니다. 그래서 2억1700만원이라는 숫자가 나온 것입니다. 원금이 통째로 비과세라는 뜻이 아닙니다. 🧾 ✅ 핵심 한 줄 정리 가족간 차용증만 썼다고 2억1700만원까지 무조건 증여세가 0원이 되는 것이 아니라, 실제 대여 사실과 상환 능력, 상환 내역이 확인되어야 차입금으로 인정될 수 있습니다. 1. 핵심 정보: 가족간 차용증과 2억1700만원의 진짜 의미 📌 ① 2억1700만원은 원금 비과세 한도가 아닙니다 많은 분들이 가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 이 지점입니다. 2억1700만원이라는 숫자는 “부모에게 이 금액까지 받아도 증여세가 없다”는 뜻이 아닙니다. 정확히는 가족에게 돈을 무이자 또는 낮은 이자로 빌렸을 때, 세법상 계산되는 이자 상당 이익 이 연간 과세 기준에 미치지 않을 수 있는 금액대를 말합니다. 💡 현재 세법상 금전을 무이자나 낮은 이자로 빌리면 적정이자율을 기준으로 얻은 이익을 따...

전세 월세 임대소득세, 나도 모르게 세금 폭탄 맞을까? 부동산 임대사업자 필수 절세 가이드 1. 결론부터 말씀드리면 💡 부동산 임대소득세는 보유한 주택 수, 연간 임대 수입, 그리고 주택의 공시가격에 따라 과세 여부와 세금 계산 방식이 완전히 달라지므로 반드시 사전 점검이 필요합니다. 🏠

1. 결론부터 말씀드리면 💡 주택 임대사업자 등록은 장기 보유를 계획하는 다주택자에게는 '확실한 절세의 돌파구'가 되지만, 자금 유동성이 필요하거나 단기 매도를 원하는 투자자에게는 '지독한 규제의 덫'이 될 수 있습니다. 정부가 제공하는 강력한 세제 혜택(양도세 장특공 70%, 종부세 합산배제 등)의 크기만큼, 의무 임대 기간 준수와 임대료 5% 증액 제한이라는 규제의 무게도 매우 무겁기 때문입니다. 따라서 본인의 자산 포트폴리오와 보유 기간에 따른 손익계산을 철거하게 선행한 후 등록 여부를 결정하셔야 합니다.

1. 결론부터 말씀드리면 💡 가족 간에 오고 간 금전은 국세청 입장에서 원칙적으로 '빌려준 돈(대여)'이 아니라 '대가 없이 준 돈(증여)'으로 추정 합니다. 징벌적인 세무조사나 예상치 못한 증여세 폭탄을 피하기 위해서는 단순히 "가족끼리 나중에 갚기로 했다"라는 구두 약속만으로는 절대 인정받을 수 없습니다.