금천구 박 여사의 '잃어버린 영수증'과 반전 드라마
2026년 2월 10일, 서울 금천구의 한 오래된 아파트. 박 여사(58세)는 이삿짐 센터 트럭이 떠나는 모습을 보며 만감이 교차했다. 2004년, 신혼의 단꿈을 안고 분양받았던 1억 4천만 원짜리 이 집. 22년 동안 울고 웃으며 살았던 정든 집을 7억 4천5백만 원에 팔았다.
이제 박 여사는 경기도 광명의 번쩍번쩍한 신축 아파트로 간다. 2014년에 노후 대비로 사두었던 낡은 아파트가 재건축되어 지난달 입주를 시작했기 때문이다.
"여보, 세무사 두 곳 다녀왔는데 말이 다 달라. 저쪽 부동산 소개 세무사는 세금만 1억 5천만 원 나오니까 준비하래. 근데 동네 세무사는 잘하면 1억 1천에도 맞출 수 있다는데?"
남편의 말에 박 여사의 가슴이 철렁했다.
"아니, 1억 5천? 우리가 그 돈이 어디 있어? 인테리어 영수증이랑 법무사 영수증 다 버렸는데... 그거 없어서 세금 폭탄 맞는 거야?"
박 여사는 20년 전 베란다 확장 공사를 하고 샷시를 교체했을 때 받았던 종이 영수증들을 이사 다니며 몽땅 버린 자신이 원망스러웠다. '일시적 1가구 2주택'은 3년 안에 팔아야 한다는데, 광명 아파트는 산 지 12년이나 지났으니 당연히 안 될 거라 생각했다.
그날 밤, 잠을 설친 박 여사는 지푸라기라도 잡는 심정으로 인터넷을 뒤졌다. 그러다 한 줄기 빛 같은 조항을 발견했다. [소득세법 시행령 제156조의 2: 재건축 주택 완공 후 전입 시 비과세 특례]
"잠깐, 우리가 이번에 광명으로 들어가서 살 거잖아? 그리고 금천구 집은 광명 아파트 다 지어지고 3년 안에 파는 거고... 그럼 세금이 1억 5천이 아니라 0원일 수도 있다는 거야?"
박 여사의 손이 떨리기 시작했다. 영수증 유무를 따질 때가 아니었다. 그녀는 '과세'와 '비과세'라는 천국과 지옥의 갈림길에 서 있었다.
💡 '비과세 특례' 요건을 충족하면 세금은 '0원'입니다.
질문자님, 세무사들이 계산한 1억 5천만 원은 '일반 과세'를 가정한 금액입니다. 하지만 질문자님의 상황(신축 아파트 실거주 입주)은 소득세법 시행령 제156조의 2 제5항(대체주택 비과세 특례) 적용이 유력해 보입니다. 이 경우 양도소득세는 1억 원대가 아니라 '비과세(0원)'가 됩니다.
✅ 핵심 해결 솔루션
비과세 가능성 (최우선 확인): 질문자님은 2026년 1월 29일에 광명 재건축 아파트에 전입(입주) 하셨습니다. 기존 금천구 주택을 재건축 주택 완공일로부터 3년 이내에 매도하고, 광명 주택에서 1년 이상 실거주한다는 조건(사후 관리)만 지키면 1가구 1주택 비과세를 적용받습니다. (매도가 12억 원 이하이므로 세금 0원)
일반 과세 시 세금 (비과세 실패 시): 만약 특례 적용이 안 된다면(예: 실거주 요건 불충족 등), 취득세/중개수수료 등 필요경비 영수증이 없을 경우 '취득 당시 기준시가의 3%'만 경비로 인정받습니다. 이 경우 양도차익 약 6억 원에 대해 장기보유특별공제(일반 30%)를 적용하면 지방세 포함 약 1억 5,700만 원 전후의 세금이 산출됩니다. (부동산 세무사의 계산이 정확함)
1억 1천만 원의 정체: 동네 세무사의 1억 1천만 원 견적은 '부부 공동명의'를 가정했거나, 2026년 양도세율 완화 등을 공격적으로 해석했을 가능성이 있습니다. 하지만 비과세가 가능하다면 이 금액도 의미가 없습니다.
📝 1억 5천만 원 vs 0원, 운명을 가르는 '전입' 요건
질문자님의 사례는 '단순 2주택자'가 아니라 '재건축 입주권 활용 실거주자'입니다. 왜 세금이 0원이 될 수 있는지, 그리고 영수증이 없을 때 왜 세금이 많이 나오는지 상세히 분석해 드립니다.
1. 놓치면 땅을 치고 후회할 '완공 후 전입 특례' 🏠
많은 분이 "새 집 사고 3년 지났으니 일시적 2주택 끝났다"고 포기합니다. 하지만 재건축/재개발은 다릅니다.
법적 근거: 소득세법 시행령 제156조의 2 제5항
내용: 1주택(A)을 소유한 자가 조합원입주권(B)을 취득하여, B가 완공된 후 그곳으로 이사 가서 살게 되는 경우, A를 팔면 비과세해 준다.
필수 조건 (질문자님 체크리스트):
재건축 주택(광명) 완공 후 2년(현재 3년으로 완화됨) 이내에 이사할 것. → (2026년 1월 29일 입주하셨으니 충족!)
재건축 주택에서 1년 이상 계속하여 거주할 것. → (앞으로 1년만 사시면 됨)
재건축 주택 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 기존 주택(금천구)을 팔 것. → (이미 매도하셨으니 충족!)
결론: 이 조건을 만족하면 금천구 아파트는 12억 원까지 비과세입니다. 7.45억에 파셨으니 낼 세금은 없습니다. 신고만 하시면 됩니다.
2. 만약 비과세가 안 된다면? (일반 과세 시 계산) 🧮
만약 광명 아파트에서 1년 이상 안 살고 나오게 되면 비과세가 취소되고 세금을 토해내야 합니다. 이때 영수증 없는 경우의 세금은 다음과 같습니다.
양도차익: 7억 4,500만 - 1억 4,000만 = 6억 500만 원
필요경비 (영수증 없음):
인테리어 비용 등은 적격 증빙(세금계산서, 현금영수증) 없으면 인정 불가.
매매사례가액/감정가액 적용 불가: 본인이 취득가(1.4억)를 알고 있으므로 '환산취득가액'을 쓸 수 없습니다.
개산공제: 취득 당시(2004년) 공시가격의 3%. (대략 200~300만 원 수준으로 매우 적음)
과세표준 계산:
양도차익 6억에서 장기보유특별공제(다주택자 일반 공제 최대 30%) 차감 → 약 4억 2천만 원이 과세표준.
세율 적용 (40% 구간):
산출 세액 약 1억 4,300만 원 + 지방세 1,430만 원 = 총 1억 5,730만 원.
부동산 소개 세무사의 계산이 정확한 'FM 계산'입니다.
3. 영수증이 없어도 인정받는 항목들 🧾
비과세가 안 될 최악의 상황을 대비해, 영수증이 없어도 챙길 수 있는 항목을 확인하세요.
취득세 및 등록세: 영수증 없어도 구청에서 '지방세 세목별 과세 증명서'를 떼면 입증 가능합니다.
국민주택채권 매각 차손: 은행 확인 가능.
중개수수료: 당시 통장 이체 내역이나 부동산 사장님의 확인서라도 있으면 시도해 볼 만합니다. (단, 인테리어 비용은 계좌 이체 내역만으로는 인정받기 매우 어렵습니다.)
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 광명 아파트를 2014년에 샀는데(사업시행인가 전), 그래도 입주권 특례가 되나요?
👉 A. 네, 가능합니다. 입주권 특례는 입주권을 산 경우뿐만 아니라, 주택을 샀는데 그게 나중에 입주권으로 변한 경우도 포괄적으로 적용해 주는 추세입니다. 특히 중요한 건 "실거주 목적으로 완성된 집에 들어갔느냐"입니다. 법 조항은 '사업시행인가일 이후 취득'을 말하는 경우가 많으나, 시행령 156조의 2 제5항은 1주택자가 재건축 기간 중 거주할 목적으로 취득한 경우가 아니더라도, 완공 후 전입하여 실거주하는 경우를 폭넓게 인정합니다. (정확한 유권해석을 위해 세무사에게 이 조항 적용 여부를 꼭 재확인하세요.)
Q2. 금천구 아파트 판 돈으로 잔금 치렀는데, 순서가 상관없나요?
👉 A. 네, 상관없습니다. 완공일(준공 인가일)로부터 3년 이내에만 기존 주택을 팔면 됩니다. 잔금 치르고 입주하신 뒤 파셨으니 순서는 완벽합니다.
Q3. '1년 이상 거주' 요건은 언제부터 카운트하나요?
👉 A. 전입신고일(2026.01.29)부터입니다. 세대원 전원이 이사하여 1년 이상 살아야 합니다. 만약 1년을 못 채우고 팔거나 이사 가면 비과세 받은 세금을 다시 내야 합니다. (단, 취학, 근무상 형편 등 부득이한 사유는 예외 인정)
Q4. 인테리어 영수증, 간이 영수증은 안 되나요?
👉 A. 안 됩니다. 자본적 지출(샷시, 확장, 보일러 교체 등)은 반드시 세금계산서, 현금영수증, 신용카드 매출전표 중 하나여야 합니다. 간이 영수증이나 단순 입금증은 세무서에서 인정하지 않습니다.
Q5. 세무 대리 비용은 얼마나 들까요?
👉 A. 양도세 신고 대리는 보통 30~50만 원 선입니다. 하지만 질문자님의 경우 '비과세 특례' 검토가 핵심이므로, 일반 신고 수수료보다 조금 더 주더라도(컨설팅비 포함) "재건축 특례 비과세로 신고해 줄 수 있는 세무사"를 찾으셔야 합니다. 수수료 100만 원을 주더라도 세금 1억 5천을 아끼는 게 이득입니다. 1억 5천 나온다는 세무사 말고, 특례 적용 가능성을 검토해 주는 곳으로 가세요.