철거된 집은 집이 아니다? 김 부장의 위험한 착각
"아버지, 정말 감사합니다. 이 집, 제가 잘 관리해서 나중에 새 아파트 되면 효도할게요."
2026년 1월 5일, 김 부장은 아버지로부터 서울 변두리의 낡은 단독주택 한 채를 증여받고 등기를 마쳤다. 김 부장은 2004년부터 한 아파트에서 20년 넘게 살아온 토박이였다. 평생 1주택자로 살아오며 '세금 걱정'은 남의 일이라고 생각했다.
그런데 아버지께 받은 그 낡은 집이 문제였다. 재개발 사업이 속도를 내더니 2026년 하반기에 '관리처분인가'가 나고 곧 철거에 들어간다는 소식이 들려왔다. 김 부장의 머릿속에 기가 막힌(하지만 틀린) 계산이 떠올랐다.
'가만 보자... 내가 지금 살고 있는 아파트(1번 주택)가 있고, 아버지한테 받은 집(2번 주택)이 있지. 지금은 2주택이야. 그런데 내년에 2번 주택이 철거되면? 집이 없어지는 거잖아? 그럼 나는 다시 1주택자가 되는 거네? 그럼 1번 주택을 언제 팔든 비과세겠구나!'
그는 철거 현장의 펜스를 바라보며 회심의 미소를 지었다. 건물이 사라지면 주택도 사라진다는 단순한 물리적 논리였다. 그는 느긋하게 마음먹었다.
"어차피 2번 집은 공사 중이라 집도 아닌데, 1번 집은 나중에 천천히 팔지 뭐. 20년이나 살았는데 세금이 나오겠어?"
하지만 1년 뒤, 지인 세무사와의 술자리에서 김 부장은 술이 확 깨는 이야기를 듣게 된다.
"김 부장, 자네 큰일 날 소리 하네. 재개발 구역에서 관리처분인가 나고 집 부쉈다고 집이 없어지는 게 아니야. 그건 '입주권'이라는 권리로 바뀌는데, 세법상 그건 주택 수에 포함돼. 자네 지금 2주택자야. 3년 안에 기존 집 안 팔면 양도세 폭탄 맞을 수 있어!"
김 부장의 얼굴이 사색이 되었다. 20년 보유한 내 집이, 아버지의 선물 때문에 세금 덩어리가 될 위기에 처한 것이다. '건물이 없어도 집이다'라는 세법의 역설 앞에 김 부장은 부랴부랴 매도 계획을 세워야 했다. 과연 김 부장은 '일시적 2주택' 특례를 지켜낼 수 있을까?
💡 문제 해결: "철거되어도 주택입니다. 3년이라는 골든타임을 놓치지 마세요."
질문자님의 상황은 김 부장의 사례와 정확히 일치합니다. 많은 분이 재개발/재건축 과정에서 건물이 멸실되면 주택 수에서 빠진다고 오해하지만, 세법은 냉정합니다.
[핵심 솔루션]
취득 시점 확정: 증여받은 주택의 취득일은 계약일(2025.12.31)이 아닌 등기접수일(2026.01.05)입니다. 이날부터 2주택자가 된 것입니다.
주택 수 산정: 관리처분인가가 나고 건물이 철거되어도, 해당 권리는 '조합원 입주권'으로 변환됩니다. 이 입주권은 양도소득세 비과세 여부를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다. 즉, 건물이 없어도 질문자님은 계속 2주택자입니다.
비과세 전략 (일시적 1가구 2주택): 기존에 20년 거주한 1번 아파트를 비과세로 팔기 위해서는, 2번 주택을 증여받은 날(2026.01.05)로부터 3년 이내(2029.01.05까지)에 1번 아파트를 매도해야 합니다. 이 기간을 넘기면 2주택 중과세 대상이 되거나 비과세 혜택을 못 받을 수 있습니다.
📝 5가지 질문에 대한 명쾌한 세무 분석
질문자님께서 번호를 붙여 질문하신 5가지 항목에 대해, 현행 세법(소득세법)을 기준으로 상세하게 분석해 드리겠습니다.
📅 1. 1가구 2주택의 시작점은 언제인가?
답변: 2026년 1월 5일 (등기접수일)
해설: 부동산 매매(돈을 주고 사는 것)의 경우 '잔금 청산일'이 취득일이지만, 증여의 경우에는 '등기접수일'이 취득 시기입니다. 계약서를 쓴 날(25.12.31)은 세법상 소유권 변동에 아무런 영향을 주지 않습니다. 따라서 등기가 완료된 26년 1월 5일부터 법적인 2주택자가 되었습니다.
🏗️ 2. 관리처분인가 후 철거 시, 2주택 시작 시점은?
답변: 변동 없습니다. (계속 2주택 유지)
해설: 재개발 사업에서 관리처분인가일 이후에는 기존 주택이 '입주권'으로 바뀝니다. 과거에는 입주권을 주택 수에 포함하지 않던 시절도 있었으나, 법이 개정되어 현재는 다른 주택(1번 주택)을 팔 때 입주권도 주택 수에 포함합니다. 따라서 철거를 하든, 이사를 하든 상관없이 질문자님은 2026년 1월 5일부터 계속해서 '주택+입주권'을 보유한 2주택자 신분입니다.
🏚️ 3. 철거되면 주택이 없는 것(1주택)이 되는가?
답변: 아닙니다. 여전히 2주택으로 간주됩니다.
해설: 위에서 설명드린 바와 같습니다. 물리적으로 건물이 사라져 나대지 상태가 되더라도, 세법상으로는 '새 아파트에 들어갈 수 있는 권리(입주권)'를 가진 상태이므로 주택을 보유한 것으로 봅니다. 따라서 "건물 완공 때 다시 2주택이 된다"는 생각은 매우 위험한 오해입니다. 공사 기간 내내 2주택자입니다.
💰 4. 1번 주택은 20년 살았으니 언제 팔아도 비과세인가?
답변: 아닙니다. '일시적 2주택 기간(3년)' 내에 팔아야 비과세입니다.
해설: 1가구 1주택 비과세의 전제 조건은 '양도 시점에 1주택일 것'입니다. 질문자님은 현재 2주택자이므로 원칙적으로는 과세 대상입니다.
다만, 세법에서는 이사, 상속, 증여 등으로 인한 일시적인 2주택을 구제해 줍니다.
요건: 신규 주택(2번 증여 주택) 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택(1번 아파트)을 팔아야 합니다.
이 3년이 지나서 팔게 되면, 1번 주택은 '다주택자가 집을 파는 것'이 되어 양도소득세가 부과됩니다. (조정대상지역 여부에 따라 중과세될 수도 있고 일반과세될 수도 있지만, 비과세는 날아갑니다.)
⏳ 5. 2번 주택 완공 후, 언제 팔아야 비과세인가?
답변: 보유 기간 2년 이상 (단, 공사 기간은 제외)
해설: 1번 주택을 3년 내에 잘 팔아서 비과세를 받았다고 가정합시다. 이제 2번 주택(신축 아파트) 하나만 남은 상태에서 이를 비과세 받으려면 '보유 기간 2년(조정지역은 거주 2년)' 요건을 채워야 합니다.
중요한 점: 재건축/재개발의 경우 '보유 기간 통산' 방식이 특이합니다.
[기존 주택 취득일(증여일) ~ 관리처분인가일] + [신축 주택 준공일 ~ 양도일]즉, 건물이 멸실되고 공사하는 기간은 보유 기간에서 빠집니다.
따라서 관리처분인가가 빨리 나서 증여받고 몇 달 만에 철거되었다면, 나중에 완공되고 나서도 부족한 보유 기간(2년 - 철거 전 보유 기간)을 더 채워야 비과세가 가능합니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 증여받은 주택(2번)을 먼저 팔면 안 되나요?
🅰️ 팔 수는 있지만 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 증여받은 지 3개월(또는 6개월) 등 단기간 내에 팔면 증여세를 다시 계산해야 할 수도 있고, 무엇보다 단기 양도세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)이 적용되거나 입주권 양도세율이 적용되어 세금이 매우 큽니다. 또한 1번 주택 비과세 혜택도 사라집니다.
Q2. 1번 주택을 3년 안에 못 팔 것 같아요. 방법이 없나요?
🅰️ 만약 3년을 넘기게 되면 1번 주택은 과세 대상이 됩니다. 다만, '대체주택 특례'라는 것이 있습니다. 재개발 공사 기간 동안 거주하기 위해 산 집을 파는 경우 비과세해 주는 제도인데, 질문자님은 순서가 반대(살던 집에 재개발 주택이 들어온 경우)라 적용이 까다롭습니다. 현실적으로는 3년 내 매도가 가장 안전한 비과세 전략입니다.
Q3. 2번 주택 증여받을 때 취득세는 얼마나 나오나요?
🅰️ 증여 취득세는 일반 매매보다 높습니다. 기본 3.5%~4% 수준이며, 조정대상지역 내 공시지가 3억 원 이상 주택을 증여받는 경우 최대 12%까지 중과될 수 있습니다. (2025년 세법 기준 확인 필요)
Q4. 재개발 입주권 상태에서도 주택연금을 들 수 있나요?
🅰️ 원칙적으로 관리처분인가 후 멸실된 입주권 상태에서는 주택연금 가입이 불가능합니다. 완공 후 등기가 나와야 가입할 수 있습니다.
Q5. 1번 주택을 자녀에게 증여하면 비과세가 유지되나요?
🅰️ 1번 주택을 타인에게 매도하는 것이 아니라 자녀에게 증여하는 경우, 이는 양도가 아니므로 양도세 문제는 발생하지 않습니다. (증여세 문제 발생). 그리고 질문자님은 1주택자(입주권 보유)가 됩니다.
[검색 설명] 재개발, 재건축 이슈가 있는 주택을 증여받았을 때 가장 주의해야 할 것은 '주택 수 산정'입니다. 공사 중이라도 주택 수는 줄어들지 않습니다. 20년 보유한 소중한 자산을 지키기 위해, 2029년 1월 5일이라는 날짜를 달력에 꼭 표시해 두시고 그전에 매도 전략을 세우시길 바랍니다.