김 대리의 800만 원 vs 110만 원의 전쟁
지방 소도시에서 성실하게 직장 생활을 하던 30대 후반의 김 대리. 그는 5년 전, 결혼과 동시에 고향인 비조정대상지역에 3억 원짜리 아파트를 마련했다. 대출 이자를 갚으며 빠듯하게 살던 그에게 어느 날 서울 발령이라는 기회이자 위기가 찾아왔다.
"서울 집값이 얼만데... 전세도 억 소리 나잖아."
김 대리는 주말마다 서울 외곽을 돌며 발품을 팔았다. 그러다 노원구의 한 낡은 빌라가 눈에 들어왔다. 매매가는 1억 5천만 원, 하지만 공시지가는 9,800만 원인 허름한 집이었다. 당장 들어가 살기엔 좁았지만, 서울에 '내 명의의 등기' 하나는 박아두고 싶다는 욕심이 생겼다.
문제는 세금이었다. 김 대리는 이미 지방에 집이 한 채 있는 1주택자였다. 서울은 '조정대상지역'이었고, 조정대상지역에 두 번째 집을 사면 취득세가 무려 8%로 중과된다는 뉴스를 본 기억이 났다.
계산기를 두드려보던 김 대리의 손이 떨렸다.
"1억 5천만 원의 8%면... 취득세만 1,200만 원? 배보다 배꼽이 더 크잖아!"
그는 낙담하며 부동산 사장님께 전화를 걸었다.
"사장님, 저 이 집 못 사겠어요. 제가 지방에 집이 있어서 2주택이 되는데, 취득세 폭탄 맞으면 남는 게 없어요."
그러자 수화기 너머로 사장님의 호탕한 웃음소리가 들려왔다.
"아이고, 김 대리님! 공부 좀 더 하셔야겠네. 그 집 공시가가 얼마라고 했죠?"
"9,800만 원이요."
"그럼 걱정 붙들어 매요. 그건 '치트키' 같은 물건이라 중과세 안 맞아요. 그냥 1.1%만 내면 됩니다."
김 대리는 귀를 의심했다. 조정대상지역인데? 2주택자인데? 중과세가 아니라고? 그는 반신반의하며 세무사 친구에게 전화를 걸었고, 돌아온 대답은 그의 가슴을 쓸어내리게 했다.
"야, 공시가 1억 미만은 투기꾼들이 안 건드리는 서민 주택으로 봐서 중과세 예외야. 너 운 좋다."
그날 밤, 김 대리는 1,200만 원이라는 거대한 세금 장벽이 165만 원(1.1%)이라는 낮은 언덕으로 변하는 마법을 경험했다. 그는 안도의 한숨을 내쉬며 서울행 기차표를 예매했다. 아는 것이 곧 돈이라는 사실을 뼈저리게 느끼며.
💡 중과세 없습니다. '1.1%' 적용됩니다
질문자님의 상황을 명확하게 정리해 드리겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 질문자님은 취득세 중과세율인 8%가 아닌, 기본 세율인 1.1%(전용면적 85㎡ 이하 기준)를 적용받습니다.
많은 분이 "조정대상지역 내 2주택 취득 = 무조건 8%"라고 알고 계시지만, 지방세법 시행령에는 서민 주거 안정과 주택 거래 활성화를 위한 강력한 예외 조항이 존재합니다.
[핵심 요약]
현재 상황: 비조정대상지역 1주택 보유.
취득 예정: 조정대상지역 내 주택 (공시가격 1억 원 미만).
적용 세율: 1.1% (취득세 1% + 지방교육세 0.1%)
단, 전용면적 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 추가되어 1.3%가 될 수 있습니다.
즉, 기존 주택 수나 지역(조정/비조정)에 상관없이, 새로 사는 주택의 공시가격이 1억 원 미만이라면 취득세 중과세 대상에서 제외됩니다.
📝 공시가 1억 미만의 마법, 그 법적 근거와 주의점
왜 이런 예외가 존재하는지, 그리고 주의해야 할 함정은 없는지 상세하게 분석해 드립니다. 부동산 세금은 '예외의 예외'가 많으므로 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
1. 법적 근거: 지방세법 시행령 제28조의2 📜
지방세법 시행령 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외)에 따르면, "시가표준액(공시가격) 1억 원 이하의 주택"은 투기 대상으로 보지 않고 주거 목적으로 간주하여 중과세 대상에서 제외한다고 명시되어 있습니다.
취지: 공시가격 1억 원 미만의 주택은 주로 서민들이 거주하는 소형 아파트나 빌라, 다세대 주택인 경우가 많습니다. 투기 억제를 위해 다주택자에게 징벌적 과세를 하더라도, 서민 주거용으로 볼 수 있는 저가 주택까지 규제하면 실수요자의 피해가 발생하고 거래가 완전히 끊길 수 있기 때문입니다.
2. '조정대상지역' 여부는 중요하지 않다 🗺️
보통 2주택자가 되는 순간 가장 먼저 따지는 것이 "새로 사는 집이 조정지역이냐 아니냐"입니다.
조정지역 2주택 취득: 원칙적으로 8%
비조정지역 2주택 취득: 원칙적으로 1~3% (기본세율)
하지만 새로 취득하는 주택의 공시가격이 1억 원 미만이라면, 이 지역 구분 자체가 무의미해집니다. 서울 강남 한복판에 있는 집이라도(물론 그런 가격은 없겠지만), 공시가 1억 미만이면 무조건 기본세율입니다.
3. 가장 중요한 함정: 정비구역 제외 ⚠️
여기서 별표 다섯 개를 쳐야 할 주의사항이 있습니다. 모든 1억 미만 주택이 혜택을 보는 것은 아닙니다.
[중과세 제외 예외 사항] 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축 구역, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모 재건축 사업 구역 등에 위치한 주택은 공시가격이 1억 원 미만이라도 중과세 대상(8% 또는 12%)이 됩니다.
이유: 정비구역 내의 주택은 낡고 저렴하더라도, 향후 새 아파트 입주권(투기적 성격)을 가질 수 있는 물건이기 때문에 실수요가 아닌 투자 수요로 봅니다.
반드시 확인: 매수하시려는 서울 주택의 등기부등본과 토지이용계획확인원을 확인하여 해당 지역이 정비구역으로 지정되었는지 체크하셔야 합니다.
4. 취득세 계산 예시 💰
질문자님이 매수하려는 주택의 매매가가 1억 5천만 원, 공시가격이 9,500만 원이라고 가정해 보겠습니다. (전용면적 85㎡ 이하)
잘못된 계산 (중과세 적용 시): 1억 5,000만 원 × 8% = 1,200만 원
올바른 계산 (1억 미만 특례 적용 시): 1억 5,000만 원 × 1.1% = 165만 원
세금 차이가 무려 1,000만 원 넘게 발생합니다. 따라서 공시가 1억 미만 주택은 다주택자들에게 취득세 부담을 줄이는 매우 유용한 포트폴리오가 됩니다.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 공시가격 1억 원 미만인지 어떻게 확인하나요?
👉 A. 국토교통부에서 운영하는 '부동산공시가격알리미' 사이트에 접속하여 해당 주소지를 입력하면 가장 최근 연도의 '공동주택가격(아파트, 빌라)' 또는 '개별주택가격(단독주택)'을 열람할 수 있습니다. 매매 계약서상의 거래 가격(실거래가)이 아니라, 이 공시가격이 기준입니다.
Q2. 제가 이미 3주택자인데, 4번째로 1억 미만 주택을 사도 1.1%인가요?
👉 A. 네, 맞습니다. 보유 주택 수와 관계없이 새로 취득하는 주택이 공시가 1억 미만(정비구역 제외)이라면 무조건 기본세율(1.1%)이 적용됩니다. 취득세 중과 판단 시 주택 수 산정에는 포함되지만, 해당 주택 자체의 세율은 낮게 적용되는 것입니다.
Q3. 오피스텔도 공시가 1억 미만이면 1.1%인가요?
👉 A. 아닙니다. 오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로, 주거용이든 업무용이든 상관없이 무조건 4.6%의 취득세율이 적용됩니다. 오피스텔은 공시가격이나 주택 수, 조정대상지역 여부와 관계없이 고정 세율입니다.
Q4. 잔금일 기준으로 공시가격이 1억을 넘어가면 어떻게 되나요?
👉 A. 취득세는 '취득 시점(보통 잔금일)'의 공시가격을 기준으로 합니다. 만약 계약일에는 9,900만 원이었는데, 잔금 치르기 전에 4월 말 공시가격 발표로 1억 100만 원이 되었다면 중과세(8%)를 맞게 됩니다. 따라서 공시가격 발표 시기(매년 4월 말) 근처에 거래할 때는 이 점을 각별히 유의해야 합니다.
Q5. 1억 미만 주택을 샀는데, 나중에 다른 집을 살 때 주택 수에 포함되나요?
👉 A. 네, 포함됩니다. 이 부분이 중요합니다. 1억 미만 주택을 살 때는 중과세를 피하지만, 이 집을 보유한 상태에서 다른 집을 추가로 살 때는 주택 수에 포함되어 다른 집의 취득세를 높이는 원인이 될 수 있습니다. (단, 공시가 1억 이하 주택은 양도세 중과 배제 등 다른 세금 혜택은 있을 수 있으나, 취득세 주택 수 산정에서는 포함되는 것이 원칙입니다.)