🌏 이야기: 롱디 부부의 예상치 못한 '세금 폭탄' 걱정
결혼 15년 차인 박 부장님네 부부는 서울 마포구에 '똘똘한 한 채'를 가지고 있습니다. 이 아파트는 부부 공동명의(5:5 지분)로 되어 있죠. 3년 전, 박 부장님은 회사 발령으로 미국 지사에 나가게 되었고, 아내 분과 자녀들은 자녀 교육 문제로 한국에 남기로 했습니다.
최근 박 부장님은 미국 생활이 길어질 것 같아 한국 아파트를 처분하고 미국에 정착할 자금을 마련하려 합니다. "여보, 우리 집 1가구 1주택이니까 팔아도 세금(양도소득세) 거의 안 나오지? 12억 원까지는 비과세라며."
호기롭게 말했지만, 아내 분이 알아온 내용은 충격적이었습니다. "아니, 당신은 지금 한국에 안 살아서 '비거주자'래. 그래서 당신 지분만큼은 세금을 다 내야 할 수도 있다는데? 비과세가 안 된다고?"
한 명은 한국에 살고, 한 명은 해외에 사는 공동명의 주택. 과연 1가구 1주택 비과세 혜택은 어떻게 적용되는 걸까요? 정말 남편 몫의 세금은 다 내야 하는 걸까요? 오늘 그 복잡한 실타래를 풀어드립니다.
📍 핵심 개념 1: '거주자' vs '비거주자'의 차이
양도소득세 비과세의 가장 기초가 되는 조건은 바로 '거주자(Resident)' 여부입니다. 세법에서 말하는 거주자와 비거주자의 구분은 국적(시민권, 영주권)과는 다릅니다.
거주자: 국내에 주소를 두거나, 183일(약 6개월) 이상 거소를 둔 개인을 말합니다. 즉, 생활의 근거지가 한국에 있는 사람입니다.
비거주자: 거주자가 아닌 개인을 말합니다. 주로 해외에 체류하며 생활의 기반이 해외에 있는 경우입니다.
🚨 왜 중요한가요? '1세대 1주택 비과세 혜택'은 원칙적으로 대한민국 '거주자'에게만 주는 혜택이기 때문입니다. 비거주자는 1주택자라도 하더라도 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%) 혜택을 받기 어렵습니다. (단, 해외 이주 등 특수한 예외 규정 제외)
🏠 핵심 개념 2: 공동명의일 때 세금 계산법
부부가 공동명의로 주택을 소유하고 있다면, 양도소득세는 각자의 지분별로 쪼개서 계산합니다. 즉, 집은 하나지만 세금 고지서는 남편에게 하나, 아내에게 하나, 이렇게 두 장이 나옵니다.
여기서 문제가 발생합니다.
아내 (한국 거주): '거주자'이므로 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정대상지역 2년 거주 등)을 갖추면 본인 지분(50%)에 대해 비과세 혜택을 받습니다.
남편 (해외 거주): 세법상 '비거주자'로 분류된다면, 본인 지분(50%)에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
결과적으로, 집 전체가 비과세되는 것이 아니라 "아내 지분은 비과세, 남편 지분은 과세"라는 반쪽짜리 비과세 상황이 발생할 수 있습니다.
✈️ 심층 분석: 1명만 국내 거주 시 비과세 판단 기준
많은 분이 헷갈려 하는 부분이 "가구(세대) 기준으로는 1주택이니 괜찮지 않냐?"는 것입니다. 상황별로 자세히 뜯어보겠습니다.
1. 원칙: 비거주자는 비과세 배제
위에서 언급했듯, 해외에 장기 체류하여 생활 근거지가 해외에 있는 남편(비거주자)은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받지 못합니다. 따라서 남편의 지분만큼에 대해서는 양도차익에 따른 세금을 그대로 내야 하며, 장기보유특별공제도 거주자(최대 80%)와 달리 일반 공제(최대 30%)만 적용받게 되어 세금 부담이 커집니다.
2. 예외: 세대원 일부가 부득이한 사유로 출국한 경우
하지만 억울한 경우가 있죠. 가족이 다 같이 살다가 남편만 '돈 벌러' 혹은 '공부하러' 잠시 나간 경우입니다. 세법에서는 이를 구제하기 위한 조항을 두고 있습니다.
소득세법 시행령에 따르면, 거주자 판정 시 "국외에 거주 또는 근무하는 자가 계속하여 1년 이상 국외에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때"라도 "가족이나 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되는 때"에는 거주자로 볼 수 있다는 규정이 있습니다.
즉, 남편이 해외에 있지만 '잠시' 나가 있는 것이고, 생계를 같이하는 가족(처, 자녀)이 한국에 살고 있으며, 남편이 언제든 한국으로 돌아올 것(자산 상태 등 고려)으로 인정된다면 남편도 '거주자'로 인정받을 수 있습니다.
성공 조건 (남편도 비과세 받으려면):
한국에 남은 가족(처, 자녀)이 해당 주택에 실제로 거주하고 있어야 함.
남편의 해외 체류 목적이 유학, 파견 근무 등 '일시적'임을 증명해야 함.
남편이 한국에 들어올 때마다 해당 주택에서 생활했다는 사실 입증.
해외 영주권을 취득하지 않았거나, 취득했더라도 생활 기반이 한국에 있음을 주장해야 함.
3. 주의: '이민'을 목적으로 나간 경우
만약 남편이 해외에서 영주권을 취득하고, 현지에서 직장을 구해 아예 정착한 것으로 보인다면(가족 초청 진행 중 등), 한국에 아내가 살고 있더라도 남편은 '비거주자'로 확정될 가능성이 매우 높습니다. 이 경우 남편 지분은 과세 대상이 됩니다.
💰 절세 전략: 세금을 줄이는 방법은?
만약 남편이 비거주자로 판명될 위기라면 어떻게 해야 할까요?
양도 시기 조절 (귀국 후 매도): 가장 확실한 방법입니다. 남편이 한국으로 영구 귀국하여 다시 '거주자' 신분을 회복한 뒤 주택을 매도하는 것입니다. 귀국 후 바로 매도해도 거주자로 인정받을 수 있으나, 안전하게 일정 기간 거주 후 파는 것이 좋습니다.
부부 증여 활용: 남편의 지분을 아내에게 증여하는 방법입니다. 부부간 증여 공제 한도(6억 원)를 활용하여 아내 명의로 돌린 후, 1주택자인 아내(거주자)가 매도하면 전체 비과세가 가능할 수 있습니다. (단, 이월과세 규정 - 증여 후 5년/10년 내 매도 시 세금 추징 - 을 반드시 체크해야 하므로 전문가 상담 필수)
해외 이주 특례 확인: 세대 전원이 해외로 이민을 가는 경우, 출국일로부터 2년 이내에 집을 팔면 비과세를 해주는 특례가 있습니다. 하지만 이 질문의 케이스처럼 '한 명만' 한국에 있는 경우는 해당하지 않습니다.
❓ Q&A: 1가구 1주택 해외 거주 관련 질문 모음
Q1. 남편이 해외 나간 지 1년이 안 됐습니다. 지금 팔면 비과세 되나요?
A. 네, 가능성이 높습니다. 해외 체류 기간이 짧고 가족이 한국에 살고 있다면, 일시적 출국으로 보아 거주자로 인정받을 확률이 높습니다. 183일 이상 해외 거주했더라도 생활의 밀접함이 한국에 있다면 거주자로 봅니다.
Q2. 저는(아내) 한국에 살지만 전세를 주고 있고, 저도 다른 곳에 전세 살아요. 그래도 비과세 되나요?
A. 2017년 8월 2일 대책 이전에 취득한 주택이거나, 비조정대상지역 주택이라면 '거주 요건'이 없어 2년 보유만 해도 비과세가 가능합니다. 하지만 조정대상지역 지정 후 취득했다면 '2년 실거주'를 채워야 비과세가 됩니다. 남편이 해외에 있어도 아내가 실거주 요건을 채웠다면(세대원 일부 거주도 인정되는 경우 있음), 아내 지분은 확실히 비과세가 됩니다. 남편 지분은 위에서 말한 '거주자 인정 여부'에 따라 달라집니다.
Q3. 남편이 영주권자인데 한국에 들어와서 183일 이상 살고 팔면 되나요?
A. 네, 가장 안전한 방법입니다. 영주권자라 하더라도 한국에 들어와서 생업에 종사하거나 183일 이상 체류하여 '거주자' 요건을 충족한 상태에서 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
Q4. 비거주자로 판정되면 장기보유특별공제는 아예 못 받나요?
A. 아닙니다. 받을 수 있습니다. 다만, 1세대 1주택 거주자에게 주는 혜택(보유 4% + 거주 4% = 최대 80%)은 못 받고, 일반적인 장기보유특별공제(연 2% = 15년 이상 보유 시 최대 30%)만 적용됩니다. 세금 차이가 꽤 큽니다.
✨ 마치며: 세금은 '타이밍'과 '신분'이 결정합니다
결론을 정리하자면, "공동명의자 중 한 명만 국내에 거주하는 경우, 국내 거주자는 비과세가 되지만, 해외 거주자는 상황에 따라 과세될 수 있다"입니다.
'가족이 떨어져 사는데 세금까지 더 내라니 너무하다'고 생각하실 수 있습니다. 하지만 국세청은 '생활의 근거지'를 매우 중요하게 봅니다. 따라서 매도 계약서에 도장을 찍기 전에, 해외에 있는 가족이 세법상 '거주자'로 인정받을 수 있는지 세무 전문가와 반드시 상담하시길 바랍니다.
매도 타이밍을 조금 늦추거나, 귀국 시점을 조율하는 것만으로도 수억 원의 세금을 아낄 수 있습니다.