상가나 사무실을 계약할 때, 혹은 내 집 마련을 할 때 우리는 적지 않은 금액의 부동산 중개수수료(복비)를 지불합니다. 이때 사업자라면 비용 처리를 위해, 개인이라면 소득공제를 위해 증빙 서류를 요청하게 되는데요.
"세금계산서 발행해 주세요"라고 요청했을 때, 어떤 공인중개사는 "가능합니다"라고 하고, 어떤 곳은 "저희는 간이과세자라 안 됩니다"라고 합니다. 도대체 기준이 무엇일까요? 오늘은 부동산 중개업의 세금계산서 발행 기준과 사업자 유형별 차이점을 명쾌하게 알려드립니다.
이야기: 복비에 부가세 10% 더 달라는데, 세금계산서는 못 준다니요?
🏠 창업 준비생 박 사장의 당황 카페 창업을 위해 상가를 계약한 박 사장님. 보증금 잔금을 치르고 중개수수료를 결제하려는데, 공인중개사 소장님이 말합니다. "수수료 100만 원에 부가세 10만 원 포함해서 110만 원 입금해 주시면 됩니다."
박 사장님은 사업자니까 당연히 부가세 환급을 받기 위해 세금계산서 발행을 요청했습니다. 그런데 소장님은 난색을 표합니다. "아이고 사장님, 저는 간이과세자라 세금계산서 발행이 안 돼요. 그냥 현금영수증 해드릴게요."
박 사장님은 혼란스럽습니다. "아니, 부가세 10%는 받아 가면서 왜 세금계산서는 안 된다는 거지? 이거 꼼수 아닌가?" 과연 박 사장님은 정당한 요구를 한 것일까요, 아니면 소장님의 말이 맞는 걸까요?
1. 세금계산서 발행의 핵심: 사업자 유형을 확인하라
부동산 중개업소가 세금계산서를 발행할 수 있는지 없는지는 그 중개업소의 사업자 등록 유형에 달려 있습니다.
일반과세자 (매출 규모가 큰 곳)
발행 가능 여부: 무조건 가능 (의무 발행)
특징: 연간 매출액이 8,000만 원 이상이거나, 간이과세 배제 지역에 있는 경우입니다. 이들은 의무적으로 10%의 부가세를 걷고 세금계산서를 발행해야 합니다. 고객은 10%를 더 내더라도 세금계산서를 받아 부가세 환급을 받을 수 있습니다.
간이과세자 (매출 규모가 작은 곳)
발행 가능 여부: 매출액에 따라 다름 (주의 필요)
특징: 연간 매출액이 8,000만 원 미만인 소규모 사업자입니다. 과거에는 무조건 발행이 불가능했으나, 세법 개정으로 기준이 나뉘었습니다.
2. 간이과세자도 세금계산서를 발행할 수 있다?
2021년 7월 세법 개정으로 인해 간이과세자도 구간이 나뉘었습니다. 박 사장님이 헷갈렸던 이유가 바로 여기에 있습니다.
연 매출 4,800만 원 미만인 간이과세자
세금계산서: 발행 불가
증빙: 영수증 또는 현금영수증만 발행 가능합니다.
부가세: 원칙적으로 부가세 10%를 별도로 요구할 수 없습니다(이미 포함된 것으로 간주하거나 낮은 세율 적용).
연 매출 4,800만 원 이상 ~ 8,000만 원 미만인 간이과세자
세금계산서: 발행 의무 (가능)
증빙: 세금계산서 발행이 원칙입니다.
특징: 간이과세자이지만 덩치가 조금 큰 곳으로 분류되어 일반과세자처럼 세금계산서를 끊어줄 수 있습니다.
따라서 박 사장님의 사례에서 중개사가 "매출 4,800만 원 미만"인 영세 사업자라면 세금계산서 발행이 불가능한 것이 맞습니다. 하지만 4,800만 원 이상 구간이라면 발행해 줘야 합니다.
3. 소비자의 올바른 대처법: 사업자등록증 확인하기
중개수수료를 낼 때 말로만 듣지 말고, 사무실 벽에 걸린 사업자등록증을 확인하세요.
👀 확인 포인트
일반과세자: 부가세 10%를 별도로 지급하고, 세금계산서를 당당히 요구하세요. (사업자 지출증빙용)
간이과세자:
세금계산서 발행이 안 된다면 현금영수증(지출증빙용)을 요청하세요.
만약 부가세 10%를 따로 요구한다면, "4,800만 원 이상 구간이라 세금계산서가 발행되는지" 물어보세요. 발행이 안 되는 구간인데 10%를 더 달라고 하면 협의가 필요합니다.
Q&A: 중개수수료 세금계산서, 이것이 궁금하다
가장 많이 묻는 질문들을 정리해 드립니다.
Q1. 저는 사업자가 없는 개인인데, 세금계산서가 필요한가요?
필요 없습니다. 개인(직장인 등)은 부가세 환급을 받을 일이 없습니다. 대신 현금영수증(소득공제용)을 발급받아 연말정산 때 소득공제 혜택을 받는 것이 훨씬 유리합니다. 일반과세자 부동산이라도 "현금영수증 끊어주세요"라고 하면 됩니다.
Q2. 중개사가 현금영수증도 안 해준다고 하면 어떡하죠?
불법입니다. 신고 가능합니다. 공인중개업은 현금영수증 의무 발행 업종입니다. 10만 원 이상 거래 시 고객이 요청하지 않아도 무조건 발행해야 합니다. 만약 거부하거나 부가세를 핑계로 웃돈을 요구하면 국세청에 미발급 신고를 할 수 있으며, 포상금도 받을 수 있습니다.
Q3. 간이과세자한테 받은 현금영수증으로도 부가세 환급이 되나요?
안 됩니다. 4,800만 원 미만 간이과세자에게 받은 신용카드 매출전표나 현금영수증은 부가가치세 매입세액 공제(환급) 대상이 아닙니다. 이 비용은 종합소득세 신고 시 '경비(비용)'로만 인정받을 수 있습니다.
마치며: 아는 만큼 챙기는 세금 혜택
부동산 중개수수료는 적게는 수십만 원에서 많게는 수백, 수천만 원에 이릅니다.
내가 거래하는 중개업소가 일반과세자인지, 간이과세자(구간 확인)인지 미리 파악하세요. 사업자라면 세금계산서를 챙겨 10%를 환급받고, 개인이라면 현금영수증을 챙겨 연말정산 혜택을 받는 것이 현명한 재테크의 시작입니다.