[자녀 주택 증여 필독] 전세 낀 아파트 증여, '이것' 모르면 세금 폭탄! (부담부증여 완벽 가이드)
[자녀 주택 증여 필독] 전세 낀 아파트 증여, '이것' 모르면 세금 폭탄! (부담부증여 완벽 가이드)
내 집 마련이 하늘의 별 따기인 요즘, 사랑하는 자녀에게 조금이라도 빨리 안정적인 보금자리를 마련해주고 싶은 것이 모든 부모의 마음일 것입니다. 특히 전세를 끼고 집을 사주는 '갭 투자' 방식의 증여는 비교적 적은 현금으로도 가능해 많은 분이 고려하는 방법 중 하나입니다.
하지만 "아빠 5천, 엄마 5천 주고 전세보증금은 아이 빚으로 하면 증여세 안 나오겠지?"라고 단순하게 생각했다가는 예상치 못한 '세금 폭탄'을 맞을 수 있습니다.
이 글에서는 만 18세 자녀에게 전세 낀 아파트를 증여할 때 반드시 알아야 할 '부담부증여'의 개념부터 증여세 계산 구조, 그리고 국세청이 주목하는 함정까지, 모든 것을 총정리해 드립니다.
💡 1단계: 증여의 기본, '증여세 공제 한도'부터 확인하기
가장 먼저 알아야 할 기본은 부모가 자녀에게 재산을 무상으로 줄 때 적용되는 세금 공제 한도입니다.
증여재산 공제: 직계존속(부모, 조부모 등)이 직계비속(자녀, 손자녀 등)에게 재산을 증여할 경우, 10년간 합산하여 5,000만 원까지 세금을 공제해 줍니다.
미성년자 기준: 단, 증여받는 자녀가 미성년자(만 19세 미만)일 경우 공제 한도는 10년간 2,000만 원으로 줄어듭니다.
증여자는 각각 적용: 아빠와 엄마는 각각 다른 증여자로 봅니다.
📌 질문자님 사례 적용: 따님이 2025년에 만 18세라면 세법상 '미성년자'에 해당합니다. 따라서 10년간 공제받을 수 있는 한도는 총 2,000만 원입니다. 아버지가 5,000만 원, 어머니가 5,000만 원, 총 1억 원의 현금을 증여할 경우, 공제 한도를 초과하게 됩니다.
총 증여액: 1억 원
미성년자 공제 한도: 2,000만 원
과세표준: 1억 원 - 2,000만 원 = 8,000만 원
예상 증여세: 8,000만 원 X 10%(세율) = 800만 원 (자진신고 시 세액공제 별도)
이 계산은 따님이 과거 10년 이내에 다른 증여를 받은 적이 없다는 가정하에 계산된 단순 예시입니다.
⚖️ 2단계: 핵심 개념 '부담부증여'란 무엇일까?
질문자님의 계획처럼 전세보증금을 끼고 주택을 증여하는 것을 세법에서는 '부담부증여(負擔附贈與)'라고 부릅니다.
부담부증여란? 수증자(재산을 받는 사람, 따님)가 증여자의 채무(전세보증금)를 인수하는 조건으로 재산을 증여받는 것입니다.
쉽게 말해, '공짜로 주는 부분'과 '빚을 떠넘기는 부분'이 섞여있는 증여 방식입니다. 세금은 이 두 부분을 나누어 계산합니다.
증여 부분 (공짜): (전체 주택 가격 - 전세보증금)
이 부분은 '순수한 증여'로 보아 받는 사람인 따님에게 증여세가 부과됩니다. 질문자님의 경우, 부모님이 지원해주시는 갭 1억 원이 여기에 해당합니다.
채무 인수 부분 (빚): (전세보증금)
이 부분은 '유상 이전(돈 받고 파는 것)'으로 간주하여 주는 사람인 부모님에게 양도소득세가 부과될 수 있습니다.
결국, 부담부증여는 자녀의 증여세 부담은 줄여주지만, 부모의 양도소득세 부담이 발생할 수 있는 구조입니다. 부모님이 1가구 1주택자이고 일정 요건(보유/거주 기간 등)을 충족한다면 양도세가 비과세될 수도 있지만, 이는 반드시 세무사를 통해 확인해야 합니다.
⚠️ 3단계: 국세청이 주목하는 함정, '채무 상환 능력'
부담부증여에서 가장 중요하고 까다로운 부분이 바로 이 '채무 상환 능력'입니다. 국세청은 소득이 없는 미성년 자녀가 수억 원에 달하는 전세보증금 반환 채무를 실제로 감당할 능력이 있는지 집중적으로 살펴봅니다.
형식뿐인 채무: 만약 따님이 전세보증금을 갚을 능력이 전혀 없다고 판단되면, 국세청은 이 채무 인수를 '가짜'로 볼 수 있습니다.
전체 금액 증여 간주: 이 경우, 전세보증금까지 모두 부모님이 증여한 것으로 간주하여 주택 전체 가격에 대해 증여세를 부과할 수 있습니다. 예를 들어 아파트가 5억, 전세가 4억이라면 1억이 아닌 5억 전체에 대한 증여세를 추징당할 수 있다는 의미입니다.
📌 국세청의 판단 기준
자녀의 나이, 직업, 소득, 재산 상태 등을 종합적으로 고려합니다.
미래에 전세금을 돌려줘야 할 때, 자녀가 스스로의 힘으로 그 돈을 마련할 수 있다는 것을 객관적으로 증명해야 합니다.
증명하지 못한다면, 결국 부모 돈으로 빚을 갚아준 셈이 되어 추가 증여 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 소득이 없는 고등학생 따님 명의로 전세보증금 채무를 설정하는 것은 매우 신중하게 접근해야 하며, 세무 전문가와 함께 자금 출처 및 상환 계획에 대한 명확한 로드맵을 세우는 것이 필수적입니다.
📞 4단계: 그렇다면 무엇부터 시작해야 할까?
복잡한 세금 문제에 머리가 아프시겠지만, 올바른 순서로 차근차근 진행하면 길을 찾을 수 있습니다.
전문 세무사 상담 예약: 가장 먼저 할 일입니다. 인터넷 정보만으로는 절대 충분하지 않습니다. 현재 부부의 주택 보유 현황, 자산 규모, 따님의 상황 등을 모두 가지고 세무사를 찾아가 맞춤형 절세 전략을 상담받으세요.
정확한 시가 확인: 증여재산의 가액은 증여일 현재의 '시가'를 기준으로 평가합니다. 아파트의 경우 동일 단지 내 유사 면적의 최근 매매사례가액 등을 기준으로 하므로, 정확한 시가를 파악하는 것이 중요합니다.
자금 출처 계획 수립: 부모님이 지원하는 1억 원과, 향후 따님이 전세보증금을 어떻게 상환할지에 대한 구체적인 계획과 증빙 자료를 미리 준비해야 합니다.
❓ Q&A로 최종 정리
Q1. 아빠 5천, 엄마 5천 증여 시 저희 딸(만 18세)은 증여세 얼마나 내나요?
A1. 따님이 미성년자이므로 10년간 공제 한도는 2,000만 원입니다. 따라서 1억 원 중 2,000만 원을 공제한 8,000만 원에 대해 10% 세율을 적용하여 약 800만 원의 증여세가 발생합니다. 이는 지난 10년간 다른 증여가 없었을 경우의 계산이며, 반드시 세무사와 확인이 필요합니다.
Q2. 전세보증금을 딸의 채무로 하면 증여세가 줄어드는 게 맞나요?
A2. 이론적으로는 맞습니다. 주택 가격에서 전세보증금을 뺀 금액에 대해서만 증여세가 과세되므로 세액이 줄어듭니다. 하지만 소득이 없는 따님의 '채무 상환 능력'을 국세청에 증명하지 못하면, 전세보증금까지 모두 증여로 보아 훨씬 더 큰 세금이 부과될 위험이 있습니다.
Q3. 저희 부부가 1가구 1주택자인 것이 중요한가요?
A3. 네, 매우 중요합니다. 부담부증여 시 전세보증금에 해당하는 부분은 부모님의 '양도'로 보기 때문에, 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하는지에 따라 부모님께 양도소득세가 부과될 수도, 안 될 수도 있습니다. 이 부분 역시 세무사를 통해 명확한 판단을 받아야 합니다.
✍️ 글을 마치며
자녀에게 집을 사주고 싶은 부모님의 마음은 충분히 이해되지만, 세금 문제는 감정이나 예측이 아닌 법과 원칙에 따라 움직입니다. '괜찮겠지'라는 막연한 생각으로 진행했다가 나중에 더 큰 세금을 내는 안타까운 경우가 많습니다.
지금이라도 정확한 정보를 찾아보고 질문하신 것은 정말 현명한 선택입니다. 이 글을 시작으로, 반드시 신뢰할 수 있는 세무 전문가와 함께 가장 안전하고 합리적인 증여 계획을 세우시길 진심으로 바랍니다.
제가 안내해 드린 내용은 일반적인 세법 원칙에 대한 설명이었습니다. 따님의 미래를 위한 중요한 결정인 만큼, 실제 증여를 실행하시기 전에 여러 명의 세무 전문가와 상담하여 교차 확인을 해보시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
혹시 세무사와 상담을 진행하시면서 추가적으로 궁금해지는 일반적인 용어나 절차에 대해 질문이 있으시면, 제가 아는 선에서 다시 설명해 드릴 수 있도록 돕겠습니다.
