재개발 입주권과 대체주택, 둘 다 양도세 비과세 받을 수 있을까? (비과세 요건 완벽 정리)
오랜 기다림 끝에 낡은 빌라가 새 아파트로 변모하는 재개발, 내 집 마련의 꿈을 이루는 대표적인 방법 중 하나입니다. 하지만 그 과정은 세금이라는 복잡한 미로와 같습니다. 🏘️ 특히 공사 기간 동안 거주할 '대체주택'을 취득하게 되면, "대체주택도 비과세 받고, 나중에 완공될 새 아파트도 비과세 받을 수 있을까?" 하는 행복한 고민에 빠지게 됩니다.
질문자님처럼 '대체주택 2년 보유/거주 후 매도' -> '신축 아파트 바로 매도'라는 완벽한 시나리오를 구상하고 계실 텐데요. 과연 이 계획은 세법상으로도 완벽할까요?
오늘 포스팅에서는 재개발 입주권 보유자가 취득한 대체주택의 양도소득세 비과세 특례, 즉 '대체주택 비과세'의 모든 요건을 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다. 이 글을 끝까지 읽으신다면, 두 주택 모두 성공적으로 비과세 혜택을 받는 '신의 한 수'를 발견하게 되실 겁니다! 📜✨
☝️ 모든 문제의 시작, '대체주택 비과세 특례'란?
먼저 가장 중요한 개념부터 잡고 가야 합니다. 우리가 흔히 아는 '일시적 2주택 비과세'와 '대체주택 비과세'는 완전히 다른 제도입니다.
대체주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제156조의2)는 재개발·재건축으로 인해 집이 헐려 어쩔 수 없이 다른 집을 사서 이사하는 1세대 1주택자의 주거 안정을 돕기 위해 만들어진 특별 규정입니다. 따라서 일반적인 경우보다 훨씬 더 까다롭고 엄격한 요건들을 모두 충족해야만 혜택을 받을 수 있습니다.
대체주택 비과세 3대 핵심 요건
아래 3가지 요건은 'AND' 조건으로, 단 하나라도 놓치면 비과세 혜택은 불가능합니다.
취득 및 거주 요건 (대체주택)
재개발·재건축 사업의 '사업시행인가일' 이후에 대체주택을 취득해야 합니다.
취득 후 그 주택에서 1년 이상 계속하여 거주해야 합니다. (단순 보유만으로는 안 됩니다!)
이사 및 거주 요건 (신축주택)
재개발·재건축으로 완공된 신축 아파트가 완성된 날(사용승인일)로부터 3년 이내에, 세대원 전부가 신축 아파트로 이사해야 합니다.
이사 후, 신축 아파트에서 1년 이상 계속하여 거주해야 합니다.
양도 요건 (대체주택)
신축 아파트가 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 팔아야 합니다.
이 3가지 요건을 모두 충족하면, 대체주택은 원래부터 1세대 1주택이었던 것처럼 양도세 비과세(12억 원까지) 혜택을 받을 수 있습니다.
🧐 첫 번째 관문: 대체주택, 비과세 받고 팔 수 있을까?
이제 질문자님의 상황을 위 요건에 대입해 보겠습니다.
원주택: 2017년 빌라 구매 → 2019년 12월 관리처분인가 (2년 이상 보유 충족)
대체주택: 2024년 6월 구매 (사업시행인가일 이후 구매로 보임) → 2026년 6월 매도 계획 (2년 보유 및 거주 가능)
신축주택: 2026년 6월 준공 예정
1. 대체주택 취득 및 거주 요건 분석
질문자님은 2024년 6월에 대체주택을 구매하여 2026년 6월까지 2년간 거주할 계획이므로, '대체주택 1년 이상 거주' 요건은 충족합니다. ✅
2. 대체주택 양도 요건 분석
2026년 6월 신축 아파트 준공 후, 같은 해 6월에 대체주택을 매도할 계획입니다. 이는 '신축주택 완성 후 3년 이내 양도' 요건을 충족합니다. ✅
결론: 일단 대체주택 자체의 매도 시점과 거주 요건은 비과세 조건을 만족하는 것으로 보입니다.
⚠️ 하지만 여기에는 무서운 함정이 있습니다! 대체주택 비과세는 '신축 아파트에 1년 이상 거주할 것을 약속'하는 조건으로 미리 해주는 '조건부 비과세'입니다. 만약 나중에 신축 아파트 1년 거주 요건을 지키지 못하면, 비과세 받았던 대체주택의 양도세를 모두 다시 토해내야(추징) 합니다.
🤯 두 번째 관문: 신축 아파트, '바로' 팔면 비과세 될까?
이 부분이 질문자님의 계획에서 가장 큰 문제입니다.
결론부터 말씀드리면, 불가능합니다. 대체주택을 비과세 받았다면, 신축 아파트를 '바로' 파는 순간 대체주택 비과세 혜택이 박탈됩니다.
위의 핵심 요건 2번을 다시 보겠습니다.
"신축 아파트가 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것"
이 조항 때문에, 대체주택 매도 후 곧바로 신축 아파트를 매도하는 것은 원천적으로 불가능합니다. 두 주택 모두 비과세를 받기 위한 올바른 순서는 다음과 같습니다.
[두 주택 모두 비과세 받는 올바른 타임라인]
2026년 6월: 신축 아파트 준공 (완성)
2026년 6월 이후: 대체주택 매도 (신축 아파트 완성 후 3년 이내)
2026년 6월 이후: 신축 아파트로 세대원 전원 이사 (신축 아파트 완성 후 3년 이내)
이사 후 ~ 최소 2027년 6월까지: 신축 아파트에서 1년 이상 반드시 거주
2027년 6월 이후: 신축 아파트 매도 가능
즉, 대체주택을 비과세 받고 판 뒤, 최소 1년 이상 신축 아파트에 실거주해야 하는 의무 기간이 있습니다. 이 기간을 채운 후에야 신축 아파트에 대한 비과세 여부를 따져볼 수 있습니다. (신축 아파트 비과세는 일반 1세대 1주택 요건, 즉 2년 보유/거주 요건 등을 적용합니다.)
🤔 신축 아파트 매도 시점: 사용승인 vs 보존등기
그렇다면 신축 아파트의 법적인 취득일과 실제 매도 가능 시점은 언제일까요?
취득 시점: 양도세법상 신축 아파트의 취득일은 '준공일(사용승인일)'입니다. 임시사용승인일이 있다면 그중 빠른 날이 기준입니다. 보유 기간 2년을 계산할 때 이 날부터 시작합니다.
매도 가능 시점: 제3자에게 실제로 팔고 소유권 이전 등기를 넘겨주려면, 해당 아파트의 '소유권 보존등기'가 완료되어야 합니다. 보존등기는 아파트라는 건물에 대해 처음으로 하는 등기로, 사람으로 치면 '출생신고'와 같습니다. 이 등기가 되어야만 다른 사람에게 파는 '이전등기'가 가능해집니다.
따라서 법적 취득은 사용승인일에 이루어지지만, 실제 매매 활동은 보존등기 이후에 가능하다고 이해하시면 됩니다.
❓ 자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 대체주택 취득 기준일이 '사업시행인가일'인가요, '관리처분인가일'인가요?
A. 법 조문에는 '사업시행인가일' 이후에 대체주택을 취득하도록 명시되어 있습니다. 질문자님께서 언급하신 '관리처분인가일'은 그 이후 단계이므로 요건을 충족할 가능성이 높지만, 정확한 '사업시행인가일'을 확인하시고 그 이후에 대체주택을 계약했는지 반드시 재확인해야 합니다.
Q2. 만약 신축 아파트에 1년 거주 약속을 못 지키고 팔면 어떻게 되나요?
A. 앞서 설명드렸듯이, 이미 비과세 혜택을 받은 대체주택 양도소득세 전액과 가산세를 납부해야 합니다. '나중에 팔 건데 국세청이 알까?'라고 생각하면 절대 안 됩니다. 부동산 거래 내역은 모두 기록에 남기 때문에 100% 추징 대상이 됩니다.
Q3. 대체주택과 신축 아파트 1년 거주 요건 사이에 공백이 생겨도 괜찮나요?
A. 네, 괜찮습니다. 법에서는 신축 아파트 완성 후 3년이라는 여유 기간을 줍니다. 예를 들어, 2026년 6월에 신축 아파트가 준공되고 대체주택을 바로 팔았다면, 2029년 6월 전까지만 신축 아파트로 이사해서 1년 거주 요건을 채우면 됩니다. 그 사이에는 전세나 월세로 다른 곳에 거주해도 무방합니다.
맺음말
재개발·재건축 관련 세금은 '조금만 알아보면' 수천만 원을 아낄 수 있지만, '하나만 놓치면' 수천만 원의 세금을 물게 되는 양날의 검과 같습니다.
결론적으로, 대체주택과 신축 아파트 모두 비과세를 받는 것은 가능합니다. 하지만 이는 '시간'과 '거주 의무'라는 두 가지 핵심 요건을 철저히 지켰을 때만 주어지는 혜택입니다. '대체주택 매도 후 신축 아파트 바로 매도'라는 계획은 위험하므로, 최소 1년의 거주 기간을 포함하여 장기적인 자금 및 이사 계획을 다시 세우시는 것이 필수적입니다.
부동산 매도 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하여 본인의 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 확인하시길 바랍니다.
